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マンションの見学チェック |
マンションの見学 |
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| １０．マンションの見学 ａ．基本的事項 （１）中古マンション選びでは、必ず見学、下見に行くこと。最低でも3件から4件の物件を見学し ましょう。 （２）基本的な仕様をまずチェックします。天井の高さ、床の遮音性、電気設備やコンセントの 位置、部屋の突き出した梁、柱の位置など、物件の基本スペックを慎重に確認します。 （３）１人では見逃す箇所があるので、中古マンションを購入したことがある、友人や親戚と一緒 にいくのもオススメです。 （４）近所や地元の人にもいろいろ聞いてみます。特に入居者の評判（住み心地、管理面等）を 聞いてみるのが良いです。 （５）購入直後のリフォームの想定が必要かどうか、も確認します。 （６）居住者がいる場合、住み心地や騒音等遠慮無く聞きましょう。 そのマンションを一目見てキチンと管理されているかどうかわかる方法があります。 それは駐輪場とごみ置き場です。ここが見所です。 住人はきちんとルールを守っているか、管理会社はちゃんと管理しているのか、 中を見なくても大体分かります。 ｂ．個別事項 具体的なチェックは、参考事項の１９の具体的チェックポイントの項を参考の事 （１）価格 相場の確認 （２）広さ 専有面積、間取り、収納スペースの量を確認します。間取り図、間取りの寸法を測るため のメジャーを持っていく必要があります。 広さを確認する際に通常、「平米数」でチェックしますが、多くの方は、間取りの「3LDK」や 「3DK」といった表示に目が行ってしまうのです。 実はここが落とし穴になります。もちろん、購入を検討する場合には、間取りで確認すると 大変分かりやすいのですが、同じ、「3LDK」でもマンションによって、40平米の場合も80平 米の場合もあり、間取り表示では、収納の広さや浴槽、トイレなどが"見えない"ので要 注意です。 表記上で嘘はなくとも、売る側はより良い条件に思わせたいというのが事実ですので、 間取りよりも平米数｣という意識を持って全体の専有面積をチェックすることがポイントです。 （３）利便性 （ａ）生活一般 周辺の生活環境、特にスーパーや商店街、深夜営業のコンビニなど「買い物のための 施設」、道路など「交通機関」、警察署や交番、学校、保育園や学童保育など「教育 施設」、病院などの「医療施設」、図書館等の文化・集会施設の確認をします。 （ｂ）交通 通常の交通機関、電車・バスを使っていく。車・人の行き来や日当たりなどは時間帯 によって変わってくるので、時間を変えて何度も足を運んでみるのがポイントです。 （ｃ）老齢者向きかどうか マンションというと、必ず階段やエレベーターが設置されていますが、古いマンション では５Ｆ建てでもエレベータが無いところがあります。 高齢者が家族にいる場合、特に購入する中古マンションが何階なのか、エレベーター 設備はどうなのか、住宅内の段差はどの位あるかを把握したうえで、家族全員が不自 由なく利用できるマンションを選ぶ必要があります。 （４）環境一般面 周囲の環境、障害物、空き地、地盤が弱くないかどうか。水害の恐れはないか。 周辺の嫌悪施設として、工場や高速道路、幹線道路、鉄道、高圧線、葬祭場、墓地、カラ オケ店、ゴミ焼却場など一般的に生活に不快感を与える施設がマンション周辺にないか どうか、我慢できる範囲かどうかの確認をする。 渋滞の影響がでやすい商業施設、学校、トラックが頻繁に往来する集配所等からの交通 状況や騒音に注意する。道路に面している場合は低周波騒音に注意する。 （５）周辺立地状況 （ａ）マンション周辺の用途地域 用途地域とはその土地の利用方法や建物の用途・規模などを定めたものですが、この 用途地域の種類によって今後その地域がどう変わるかある程度予測できます。 用途地域は下記の3種類に分類できます。 （ⅰ）住居系の用途地域について （イ）主に住居の環境を保護するために定められた地域 ・第一種低層住居専用 低層住宅のための地域です。住宅や小規模なお店や事務所 をかねた住宅、小中学校、診療所などが建てられます。 ・第二種低層住居専用 主に低層住宅のための地域で、第一種低層住居専用地域に 建てられるもののほか、床面積が150平方メートル以下のお店 などが建てられます。 ・第一種中高層住居専用 中高層住宅のための地域です。第二種低層住居専用地域に 建てられるもののほか、病院や大学、床面積が500平方メート ル以下のお店などが建てられます。 ・第二種中高層住居専用 主に中高層住宅のための地域です。第一種中高層住居専用 地域に建てられるもののほか、床面積1,500平方メートル以下 のお店や事務所などの利便施設が建てられます。 ・第一種住居地域 住居の環境を守るための地域です。第二種中高層住居専用 地域に建てられるもののほか、床面積3,000平方メートル以下 のお店、事務所、ホテルなどが建てられます。 ・第二種住居地域 主に住居の環境を守るための地域で、第一種住居地域に建 てられるもののほか、床面積10,000平方メートル以下のお店、 カラオケボックスなどが建てられます。 ・準住居地域 道路の沿道地域にふさわしい施設と、住宅との調和を図る ための地域です。第二種住居地域に建てられるもののほか、 客席の床面積が200平方メートル未満の劇場などが建てられ ます。 （ⅱ）商業系の用途地域について （ロ）主に商業の利便性を増進するために定められた地域 ・近隣商業地域 住宅地周辺で日用品の買物などをするための地域です。 住宅のほか、床面積が10,000平方メートルを超えるお店、カラ オケボックスなどが建てられます。 ・商業地域 銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域です。住宅 や小規模の工場も建てられます。 （ⅲ）工業系の用途地域について （ハ）主に工業の利便性を増進するために定められた地域 ・準工業地域 主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域です 危険性、環境悪化が大きくない工場や、住宅、お店などが建て られます。 ・工業地域 どんな工場でも建てられる地域です。住宅や床面積が 10,000平方メートル以下のお店は建てられますが、学校、 病院、ホテルなどは建てられません。 ・工業専用地域 工場のための地域です。どんな工場でも建てられますが、 住宅、お店、学校、病院、ホテルなどは建てられません。 （６）防犯安全面 防犯カメラやオートロックといったセキュリティー、特に女性や一人暮らしの場合ではマン ションの管理状況は大変重要で、例えば管理人が入り口に常駐しているかどうか等も確認 しておきましょう。 現地での状況確認、管理人への聴聞、管理規約等の書類のチェックを入念に行います。 （７）長期不在の場合 ロングステイの場合の長期にわたる不在についても聞きましょう。 （８）居住性 日当たりを確認します。日当たりを調べるための方位磁石、周辺環境を調べるための 周辺地図を持っていくと便利でしょう。 日当たりについては、その影のかかり方を時間をおって表している「日影図」というものが あるので、気になる場合は販売元に聞いてみましょう。 現地には時間帯や天候、晴れの日と雨の日また昼や夜等、変えていきましょう。 （９）耐久性 建物の構造、マンションの遮音性。耐震診断の有無については宅建業者には耐震診断の 実施自体の義務はないです。 設備や水周り（台所、洗面、トイレ、浴室等）のメンテナンスに注目すること。 給排水管等の目に見えない部分は修繕履歴等売主に確認しましょう。 （10）遮音性 マンションは壁1枚で隣と接しているため、騒音の問題はマンションで最も多いトラブルの １つです。住んでから音の問題で困らないようにしっかりチェックしておきましょう。 マンションは遮音性に大きく関わる床のコンクリートの厚さ（スラブ厚）が18cm～20cmなの が一般的です。もちろん厚いほど遮音性に優れています。最近の新築マンションなどでは 21cm～23cmのものもありますのでチェックしておくとよいでしょう。 ただし階上の間取りの関係で、トイレや浴室など音の出やすい部屋が寝室やリビングの上 にある場合は音が階下に伝わる可能性が大きいので注意しましょう。 マンションで遮音性を高めるには「床」「壁」「サッシ」の３つのポイントがあります。 床の場合、基盤となるコンクリートスラブとカーペーットなど仕上げ材の間にないもない「直 床」から、根太と呼ばれる緩衝材を入れた「根太床」、グラスウールやモルタルなどを敷い た「浮き床」の順番で遮音性が高まります。 壁の場合は隣接する住戸の境の壁となる戸境壁にそのままクロスを張った「直張り」より も、防音のため緩衝材を間に入れた「二重打ち」の方が遮音性に優れています。 また外からの騒音を防ぐために、サッシも通常のサッシよりは、防音サッシや二重サッシ など防音効果のあるものを使用するとよいでしょう。 （11）生活安全性面 シックアスベストの使用の有無を確認する。ただし宅建業者にはアスベスト使用の有無の 調査の実施自体の義務はない。シックハウス症候群を引き起こす物質についても聞きま しょう。 （12）搬入性 大きな家具類を、マンションに引き込むことが可能かどうかの確認をします。エレベーター 、玄関から搬入できるのか、バルコニーから可能なのか、不可能なのかどうか。 （13）管理の実際 管理の悪い物件は、安全性の他に、価値がぐーんと下がってきます。 １～２年後に大規模修理がひかえているのを説明されず、修繕費が不足していて購入後 すぐ一戸あたり５０～１００万円の負担を言われたという例もありますので修理が将来ある か、またどういう形で支払うかを聞いてみましょう。 ４つの書類がポイントとなります。 （ａ）管理規約 （ⅰ）管理方式（自力管理方式・全部委託方式・一部委託方式） （ⅱ）管理費 （ⅲ）修繕費 （ⅳ）修繕計画表 大規模修繕の予定やその負担金の有無の確認を要する。売主に管理費 や修繕積立金の滞納がないかの確認が必要です。 滞納があれば、管理組合はその滞納額を新所有者に対して請求すること ができますので、ここは特に注意が必要です。 （ｂ）使用細則 （ⅰ）駐車場 駐車場についてはその使用方法等についてトラブルになりますので、管理 規約のみならず、使用細則等の関連する書面を確認しておく必要がありま す。 （ⅱ）駐輪場 （ⅲ）専用庭 （ⅳ）事務所使用の可否 （ⅴ）ペット ペットに関しては、基本的には「ペットの飼育禁止」か「条件付でペット飼育 できる」かどちらかです。ペット禁止の場合は黙認される場合もあるようで すが、管理規約にペット禁止とある以上従わなければなりません。 もし将来も含めペットを飼いたいのであればこういう条件のないマンション を選ぶ方がよいでしょう。またペット可とうたっているマンションでも条件が あるのがほとんどです。 （ｃ）管理委託契約書 （ｄ）収支決算報告書 どうでもいいような事をチェックしたりせず、優先事項を再度見直して、大事なポイントを しっかり見ましょう。 |
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| 中古マンション購入目次 １．はじめに～トップページ～ ２．ライフプランの作成 ３．購入の流れ ４．マンション購入の諸費用 ５．資金調達の確定 ６．情報収集 ７．リスク回避 ８．中古物件の査定 ９．不動産業者 １０．マンションの見学 １１．購入申込み １２．重要事項説明 １３．売買契約 １４．決済と引渡し １５．マンションへの引越し 参考事項 １６．媒介契約 １７．契約解除 １８．トラブル １９．具体的チェックポイント ２０．共有名義、 ２１．情報サイト ・リンク集 ・リンクについて ・プロフィール |
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